您现在的位置是:首页 > 皇冠手机登录网址

皇冠手机登录网址_41180000云顶集团登录

2020-08-0941180000云顶集团登录30066人已围观

简介皇冠手机登录网址门户网站是国内最流行的前沿门户资讯网站,为用户提供了游戏资讯服务,开设了所有娱乐相关的新闻、体育、娱乐、游戏,老虎机等十几个内容频道,及论坛等互动交流...

皇冠手机登录网址天朝海外网上百家乐游戏平台,为用户提供线上博弈网站,全力以赴致力于专心,专注,专业服务,打造高质量线上娱乐平台。与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。

随着整体经济的收缩,香港各大小公司的财务状况普遍恶化,部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提,香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券,以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘,给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中,最具震撼力的是百富勤的倒闭,百富勤在1988年成立以来的短短10年间,一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内(不包括日本)最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券,在金融风暴中泥足深陷,终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘,其倒闭在香港引起相当大的心理震动。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。皇冠手机登录网址60年代初,郑裕彤开始看好香港地产业前景,及至1967年地产低潮期间,郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月,郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司,并于1972年11月23日将其在香港上市。当时,公司的法定股本为7.5亿元,实收股本6.74亿元,除拥有尖沙咀新世界中心地盘外,还拥有4幢高级商业、住宅楼宇,4间电影院及一些商铺、写字楼单位,总面积74.6万方尺,每年租金收入2 130万元。此外,还拥有6幢兴建中的商住楼宇,规模已不小。

皇冠手机登录网址1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。1987年5月29日,港府再推出另一幅地王拍卖,即中区消防局旧址地段,占地2.26万方尺,底价为4.8亿元,结果,恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和,以及日本财团,以8.4亿元价格夺得,该幅土地的拍卖价比底价高出7成半,每方尺地价为37 200元,比1982年交易广场地皮的成交价高出13%,创下香港中区卖地的最高纪录。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:

太古地产是香港地产业的后起之秀,创办于1972年,1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城,实力迅速增加,到1979年底,太古地产的市值已达18.7亿元,跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底,太古地产市值升至40.1亿元,已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时,太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺,同年租金收入1.69亿元。1984年,股市低迷,太古地产被私有化,成为太古集团旗下的全资附属公司。(1)社会投机风气猖獗,积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下,香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫,市民普遍存在三种心态:一是不务正业,认为炒楼比打工好,炒楼一转手便可赚二三十万元,甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元;二是赌徒心态,形成讲胆识、一铺定输赢,赢了就发达的赌徒心态;三是不少人有挫败及失落感,认为“辛苦工作赚钱,不及投机者多”。当时,社会上普遍流传一句话:“HighTech就揩(发展高科技就蚀钱),LowTech就捞(炒楼就赚钱)”,反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮,不少人纷纷转而参与地产投机等活动,社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往,香港经济势将倒退。这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。皇冠手机登录网址不过,恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期,随着地产市场的复苏,双方着手修订原来计划,将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途,并减低补地价金额。1984年5月,太古地铁站上盖康怡花园动工,补地价3亿元,另投资37亿元,兴建9 500个住宅单位,其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转,首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团(恒隆占60%),继续与地铁公司合作,斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业,其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处,湾仔修顿花园,以及天后站和炮台山站上盖物业,总建筑面积270万方尺,其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。

尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。中区商厦拆建热潮所致,连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻,是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建,曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期,地产市道空前畅旺,引起不少地产商的垂涎。结果,这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运,取而代之的是一幢设计别出心裁,外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成,楼高21层,另有两层地库,楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付,约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入(以当时楼价估计,该大厦每月租金平均可达600万元至700万元),但25年后权益将归还香港会所。〔8〕〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕

其实,早在1997年10月金融风暴骤至不久,地产发展商之间的减价战已经展开。11月底,会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天,突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销,结果一举清货,迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕,会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时,宣布以每方尺5888元的震撼低价,推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居,迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实,不但令同区楼价即时下跌,而且燃起了发展商之间的减价战火。利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。

房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。皇冠手机登录网址地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

Tags:中国民生银行电话客服电话 网络赌博棋牌害死人 兴业银行信用卡积分怎么算